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新型冠狀肺炎疫情,對樓市影響會有多大?

來源:大胡子說房作者:發布時間:2020-2-1點擊:118 人次

2020年這個春節,會讓你我一輩子銘記,也會被歷史記上濃墨重彩的一筆。

本該喜慶洋洋的春節,卻被這場疫情弄得陰霾不散,人心惶惶。不能外出旅行,不能探訪親友,甚至不能正常開工上班,每個人的活動范圍和自家房子的面積大小成正比。

而我們都是戰士,這場疫情戰爭的戰士。大多數人雖不能和白衣天使一樣,直接奔赴抗疫前線。但我們管理好自己,照顧好家人,不增加國家和醫院的負擔,也是作為抗疫后方對抗疫戰場的支援和貢獻。

截止1月29日24時,西藏確診了一例病例,自此祖國大地最后一個省份“淪陷”。

于此同時,31個省份的新型冠狀病毒確診數達到7711例,首次超過了2003年非典SARS病毒總確診人數5327例(中國大陸)。很明顯,此次的新型冠狀病毒比03年的SARS傳染能力要強得多。

從確診數據變化趨勢來看,疫情也不容樂觀。從26日開始,確診人數開始呈45°斜線往上遞增,很明顯,疫情開始爆發了。根據鐘南山院士在28號提到的,未來一周或10天,將會是疫情大規模爆發和高峰期,大家在這期間能不出門就盡量不出門吧,不得已出門也不能掉以輕心,哪怕在小區樓下散步也一定要戴上口罩。因為最大的不確定性,就是你不確定你所遇上的人是否為感染者,在沒有出癥狀之前就連感染者本人也不知道。

從其他方面看,疫情戰役是向好的。首先,是全國眾志成城的抗疫之心,多個省份的醫護人員自告奮勇組織前去疫情抗戰一線,各大機構和企業紛紛捐款捐物資。只要上下一心,再加上我們有全球最強大的國家調動和組織能力,就是快速打贏這場戰役的最堅實基礎。其次,春節前期的大面積無死角的廣泛宣傳,下至哪怕最偏僻,行政等級最低的自然村落,恐怕對此次的疫情和病毒,都開始重視甚至積極做好防護。就連我在農村大字不識一籮筐的的奶奶,都三番五次電話囑咐我要注意各種防范。在近期的疫情宣傳端,做得的確還是比較到位的。最后,這幾天開始接連有多個省份患者治愈出院的消息,同時又有幾種治療病毒的藥物將用于臨床使用的消息……都為這場疫情戰爭的勝利提供最有力的信心和支持。

那這場疫情對樓市的影響有多大。

之前我對2020年樓市的一點預測:2020年的2/3月份,大部分重點一二線城市會迎來一波樓市小陽春。而誰也沒有料想,會發生影響如此之大的新型冠狀病毒這個黑天鵝事件。不要說對樓市,除了跟疫情相關的醫療器械及用品行業之外,對其他所有行業都會有不同程度的打擊影響。

當前,至少有20個省市區暫停開放售樓部,而對于二手房,大家門都不敢出,又談何看房買房呢?所以,樓市能否有小陽春,其決定就在于這場疫情什么時候結束。從目前的形勢來看,大概率上,2/3月份的樓市小陽春是不會發生了。

這幾天我看到一些樓市公眾號拿2003年的非典對樓市影響來進行參考,其中提到當年的非典對樓市影響不大,而且非典過后房價還快速上升得上升一波。實際上,兩次疫情對樓市的影響,不能簡單的直接套用。

為何?因為兩次疫情所處的背景已經不一樣了。非典所在的03年,是咱們中國的經濟高速發展期,03年后的5-6年時間里,國家GDP增速連續都在10%以上。同時,當時還正處于人口紅利的爆發期和中國城鎮化的高速發展期,整個大局都已經決定樓市一定是快速向上的,非典只不過是中間一個插曲。而恰好在03年,有一個文件對樓市的影響極其重大,甚至決定了過去17年來的樓市地位和走向。那就是2003年 8月31日,國務院下發《關于促進房地產市場持續健康發展》(即“18號文”),通過文件首次明確房地產的國民經濟支柱地位。

結合這次新疫情,我對2020樓市的整體判斷思路是:樓市短期(2-3個月)看疫情,中期(半年內)看政策,長期(1年以上)看基本面。我來一一給大家講解下。

1、短期內2-3個月,樓市看疫情。疫情一天不結束,全國不管是任何線位的城市,樓市的好轉就一天不會到來。買房是為了生活更美好,而為了買房不顧生命安全,這種事情哪怕你愿意,其他人不會愿意,國家更不會愿意。從習大大近幾次對于疫情的發言中我們能看到一個核心指導原則,用一句話概括就是:人民的利益高于一切。只要疫情還不能完全可控,國家絕對不會輕易開放售樓部,這種導致人員密切聚集的產所。這次疫情不要說對樓市產生了很大影響,甚至都一定會影響到今年國家的經濟發展目標了,但那又怎樣?生命安全高于一切!

可能有些朋友會說,是的,現在大家都不看房,不買房了,房價會不會暴跌呢?不會,正因為沒人買房就不存在成交,沒有成交又何來的暴跌呢?大家沒必要這么去擔心和猜想。

但是可以明確一點的是,疫情對開發商是一個很大的壓力和考驗,疫情時間越長,對開發商考驗越大。像房地產這種高負債、需要資金快速周轉的行業,沒有成交就沒有現金流,沒有現金流開發商資金就會斷裂,資金斷裂就會破產。所以,這幾天包括接下來大家一定會留意到很多開發商將會采取所謂的云看房、云買房模式,說白了就是進行線上宣傳和線上直接賣房。如果嚴重的疫情還要再持續1個月,開發商一定會進行一定程度降價銷售,進行線上大規模的宣傳,達成現金回收的目標,畢竟活下來比有利潤更重要。所以需要買房的朋友可以留意一下,但是千萬要記。喊踩谝,買賣第二。大家要買,也要在線上進行了解、購買,一定要選那些地段、項目和產品都相對熟悉的,開發商也是靠譜的。當然,如果在此之前已經提前了解和看過項目就最好了。

結合一些關于疫情的信息和對國家組織能力的整體判斷,我認為疫情在接下來1個月內就能做到相對可控, 2-3個月就能全面解決。所以,短期內2-3個月,樓市看疫情。

2、中期也就是半年內,樓市看政策。這一次疫情,對全國經濟影響都非常之大。春節作為傳統的旅游、消費黃金旺季,因為疫情受到重創。全國各大景區已經關閉,電影幾乎是零片酬,其他例如酒店、餐飲、化妝品、服裝等,都會受到一定程度的影響。要知道03年非典那年,第三產業僅占GDP的32%。如今占比已經達到了54%的第三產業,它的損失會極大的影響經濟增速。與此同時,不少省會規定假期一再延長到2月10號也就是元宵過后開工,這對很多行業、很多企業都產生打擊影響。

雖然此刻,中國已經不再能像過去一樣有7-8%個點的經濟增長速度,但是保6%或者5.5%以上還是有必要,也有能力的。而因為疫情影響,1季度的經濟增長數據會比較難看。那發展重任自然就落到了二三四季度甚至是下半年,而哪個行業承擔的膽子重大?房地產絕對是一個大頭。

國家大概率會出臺相關政策刺激樓市,比如繼續放寬限購、降準降息、甚至部分發生在四五線城市,在19年就已經啟動的買房補貼,將會繼續擴大。本來在經濟和樓市都不容樂觀的2020年,在此次疫情的影響下更加是雪上加霜。但是,寬松的樓市政策出臺,目標是為了托市,為了穩市,而不是房價大漲。大漲是不可能,部分城市整體在10%左右的漲幅還是有的。

3、長期也就是1年以上,樓市看城市基本面。在當前,控制疫情、戰勝疫情是擺在國家面前的第一重任。但是很快,也就半年甚至用不了半年,發展經濟還是我們的第一重任。而我們國家的發展,各大城市的發展空間、城市產業的定位規劃、人口的流動方向,這些長期的結果,完全不會被疫情這個短期因素給影響。所以,樓市是否有發展空間,房價能否繼續上漲,依然是看回一個城市的發展潛力。而這個城市的發展潛力,不就是和這個城市產業發展、人口流入息息相關嗎?在一二線大城市,結構性缺房依舊存在,未來10年的城鎮化發展階段,大部分人口依舊是流向核心城市群、都市圈和大城市,這個規律依然不變。所以,此次疫情對樓市的長期走向,沒有任何影響。繼續崛起發展壯大的城市,樓市依然有較大空間。

最后,我想專門聊一聊,此次疫情的發源地和重創地,武漢。

此刻最悲觀的,一定是武漢了。很多粉絲問我,武漢的房價會不會大降。我的答案是肯定不會,因為哪怕有此重大疫情影響,武漢依然作為中部不管是經濟還是人口的老大地位不動搖。

疫情不會動搖武漢的發展根基,也不會中止武漢繼續前進的腳步。

但是對今年武漢的樓市,也不能太樂觀,畢竟哪怕疫情結束,但是經濟的修復,尤其是大家的信心修復還需要一段時間,今年武漢的樓市能達成平穩就非常好了。但也不至于悲觀,畢竟這次疫情發生在武漢,既有必然也有偶然因素。其必然就是,這種病毒疫情發生一定會是在經濟相對發達的大城市。而偶然就是,它沒有絕對的理由一定要發生在武漢,就像03年非典的首發是在廣東順德一樣。

說實話,它對樓市的影響要比地震要小,例如08年汶川地震,實際上對成都的樓市影響還是蠻久的。在上一波樓市大漲也就是2016年之前,成都人對買房尤其是房產投資,實際上意識并不強烈。畢竟整個大四川包括成都,都處于亞歐板塊的地震高頻區,這是長期的難以改變的影響因素。而此次疫情結束之后,再次發生在武漢的幾率小到可以忽略。

所以,衷心祝福武漢,武漢加油!引用鐘南山院士的話就是:武漢本來就是一個英雄的城市。有全國、有大家的支持,武漢肯定能過關!

再次提醒大家,春節期間是疫情爆發期,大家盡可能不出門,安全第一,其他一切第二

惡魔定會被打敗,陰霾終將過去,相信很快神州大地依然是陽光普照,人民其樂融融的生活場景!祝大家健康平安,一切順利!

(編輯整理:溫嶺房產網

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